ᐅ Bebauungsplan: Definition, Begriff und Erklärung im JuraForum.de (2025)

Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan. In einem Bebauungsplan wird die Art und Weise geregelt, in der eine Bebauung von Grundstücken möglich ist und die daraus resultierende Nutzung der von einer Bebauung freizuhaltenden Flächen.

Erstellt wird ein Bebauungsplan von der zuständigen Gemeinde. Diese legt in einer Satzung zunächst fest, welche Nutzungen auf einer Fläche zulässig sind. In der Rege gilt ein Bebauungsplan nicht für das gesamte Gemeindegebiet, sondern für jeweils einen Teil davon, beispielsweise einen Ortsteil oder eine Grundstücksgruppe. Üblicherweise besteht ein Bebauungsplan aus zwei Teilen:

- Teil A: Planzeichnung, welche im Maßstab 1:500 beziehungsweise 1:1000 bei größeren Plangebieten erstellt wird, und auf einer amtlichen Flurkarte basiert

- Teil B: Text

Allerdings besteht keine diesbezügliche gesetzliche Regelung, so dass ein Bebauungsplan auch Gültigkeit besitzt, wenn er ausschließlich in Textform verfasst ist.

An die Regelungen eines Bebauungsplan muss sich zwingend gehalten werden. So darf beispielsweise in einem Gemeindegebiet kein Supermarkt gebaut werdet, wenn der betreffende Bebauungsplan dies nicht vorsieht [VerwG Mainz, 02.08.2006, 3 K 281/05.MZ].

Bebauungsplan – Sinn und Zweck einer Bauplanung

Zwingend erforderlich für einen Bebauungsplan ist eine Erläuterung. In dieser müssen Sinn und Zweck der Planung dargelegt und begründet werden. Die Aufgabe, der Begriff und die Grundsätze einer Bauleitplanung werden gemäß § 1 BauGB definiert. Demzufolge ist es Aufgabe der Bauleitplanung, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches vorzubereiten und zu leiten. Es bestehen zwei verschieden Arten der Bauleitpläne:

• Vorbereitender Bauleitplan (Flächennutzugsplan)
• Bebauungsplan (verbindlicher Bebauungsplan)

Zu beachten ist, dass gemäß § 1 Abs. 3 BauGB die Gemeinden zwar dazu verpflichtet sind, Bauleitpläne aufzustellen, wenn dies für die städtebauliche Ordnung notwendig ist. Es besteht jedoch kein Anspruch auf die Erstellung von Bauleitplänen, denn die Entscheidung, ob beziehungsweise wann eine Bebauung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist, obliegt der Gemeinde.

Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB dient ein Bebauungsplan verschiedenen Zielen:

• Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, wobei insbesondere Wert auf soziale, wirtschaftliche und umweltschützende Aspekte gelegt wird
• Gewährleistung einer sozialgerechten Bodennutzung, welche dem Allgemeinwohl dienen soll
• Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt
• Entwicklung und Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen
• Förderung des Klimaschutzes
• Erhaltung der städtebaulichen Gestalt sowie baukultureller Orts- und Landschaftsbilder

Darüber hinaus bedarf es einer Berücksichtigung der Ziele der Raumordnungsplanung, und weiterer Aspekte, welche gemäß § 1 Abs. 6 BauGB definiert werden:

• Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
• Wohnbedürfnisse der Bevölkerung
• Soziale und kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung
• Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung und Umbau bestehender Ortsteile sowie Versorgungsbereiche
• Belange der Baukultur und des Denkmalschutzes
• Erfordernisse für Gottesdienste und Seelsorge, welche von den Kirchen und Religionsgemeinschaften des öffentlichen Rechts festgestellt werden
• Belange des Umweltschutzes
• Belange der Wirtschaft
• Belange des Personen- und Güterverkehrs
• Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes
• Ergebnisse eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts, welches von der Gemeinde beschlossen wurde
• Belange des Hochwasserschutzes

Sämtliche dieser Punkte sind von großer Relevanz; besonderes Augenmerk ist jedoch auf die Belange des Umweltschutzes unter Berücksichtigung folgender Fragen zu richten:

• Wie wirkt sich eine Bebauung auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen aus?
• Wie lässt sich eine Bebauung mit den Erhaltungszielen und dem Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes vereinbaren?
• Welche umweltbezogenen Auswirkungen hätte eine Bebauung auf den Menschen, seine Gesundheit, die Gesamtbevölkerung sowie auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter?
• Wie lassen sich Emissionen vermeiden?
• Inwiefern kann erneuerbare Energie genutzt werden?

Darüber hinaus erfordern die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie sonstigen Plänen, insbesondere jene des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechtes, besondere Beachtung. Auch muss die bestmögliche Luftqualität in Gebieten erhalten werden, in denen die durch Rechtsbeschlüsse der EU bindende Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden dürfen.

Bebauungsplan – Inhalt

Der Inhalt eines Bebauungsplans wird gemäß § 9 BauGB geregelt. Auf insgesamt 26 Punkte kann dementsprechend aus städtebaulichen Gründen Bezug genommen werden, unter anderem

• Art und Maß der baulichen Nutzung
• Bauweise
• Überbaubare Grundstücksflächen
• Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sportanlagen
• Höchstzulässige Zahl der Wohnungen
• Besonderer Nutzungszweck von Flächen
• Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind
• Versorgungsflächen
• Örtliche Verkehrsflächen
• Flächen für Abfall- und Abwasserbeseitigung
• Flächen für Landwirtschaft und Wald

Ein gesetzlicher Zwang, dass sämtliche Regeln, die gemäß des § 9 Abs. 1 BauGB in einem einzigen Bebauungsplan berücksichtigt werden müssen, besteht nicht. Damit jedoch eine alleinige Rechtsgrundlage für die Beurteilung von Bebauungsplänen bestehen kann, müssen einige Punkte zwingend in einem jeden vorhanden sein:

• Art der baulichen Nutzung
• Maß der baulichen Nutzung
• Überbaubare Grundstücksflächen
• Örtliche Verkehrsflächen

Derartige Bebauungspläne werden als „qualifizierte Bebauungspläne“ bezeichnet. In der Praxis sind dies jene Bebauungspläne, welche am häufigsten erstellt werden.

Darüber hinaus gibt es Fälle, in denen einer der vier oben angegebenen Punkte fehlt. Derartige Bebauungspläne werden als „einfache Bebauungspläne“ bezeichnet. Um deren Sachverhalt beziehungsweise Bauvorhaben beurteilen zu können, wird die Bebauung in der näheren Umgebung zum Vergleich hinzugezogen. Als rechtliche Grundlage zur Bestimmung werden §§ 34 und 35 BauGB herangezogen; je nachdem, ob sich das Bauvorhaben auf Innen- oder Außenbereiche bezieht. Die Verfahren, nach denen ein Bebauungsplan aufgestellt werden muss, sind aber für alle Bebauungspläne identisch.

Bebauungsplan – Verfahren

Bebauungspläne werden gemäß einem Verfahren erstellt, welches im BauGB geregelt ist. Dadurch soll sichergestellt werden, dass bei der Planung alle relevanten Belange erfasst und beachtet werden. Das Verfahren ist in einzelne Schritte unterteilt:

• Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans
• Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
• Beschluss über den Entwurf
• Beschluss zur Auslegung und zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
• Beschluss über etwaige Änderungen
• Beschluss über die Abwägung der Bedenken
• Beschluss über Satzung

Jeder dieser Beschlüsse erfolgt über Gremien der jeweiligen Gemeinde. Der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans wird in der Regel vom Bauamt getroffen.

FAQ zum deutschen Baurecht

Was ist ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan ist ein Plan, der von der Gemeinde aufgestellt wird und die Art und Weise der baulichen Nutzung von bestimmten Flächen regelt. Er stellt somit die Grundlage dar, auf der Baugenehmigungen erteilt werden können.

Wer stellt den Bebauungsplan auf?

Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde aufgestellt. In der Regel wird hierfür ein städtebauliches Konzept erarbeitet, in dem die Ziele und Zwecke der Planung sowie die Art und Weise der baulichen Nutzung dargestellt werden.

Welche Vorschriften müssen beim Bebauungsplan beachtet werden?

Bei der Aufstellung des Bebauungsplans müssen eine Reihe von Vorschriften beachtet werden. So müssen insbesondere die Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) eingehalten werden. Hierzu zählen insbesondere die Vorschriften zu den Zielen und Grundsätzen der Bauleitplanung (§ 1 BauGB), zu den Inhalten und Verfahren der Bauleitplanung (§§ 2-4a BauGB) sowie zu den Festsetzungen im Bebauungsplan (§ 9 BauGB).

Welche Festsetzungen können im Bebauungsplan getroffen werden?

Im Bebauungsplan können eine Vielzahl von Festsetzungen getroffen werden. Hierzu zählen insbesondere die

• Festsetzung der Art und Weise der baulichen Nutzung (z.B. Wohngebiet, Gewerbegebiet, Mischgebiet),
• die Festsetzung der maximal zulässigen Geschosszahl und der
• maximal zulässigen Gebäudehöhe sowie die
• Festsetzung der Art und Weise der Erschließung (z.B. Straßenführung, Gehwege, Fahrradwege).

Was ist der Unterschied zwischen einem Bebauungsplan und einem Flächennutzungsplan?

Ein Flächennutzungsplan gibt die beabsichtigte Art und Weise der Bodennutzung in einem größeren Gebiet vor. Der Bebauungsplan hingegen regelt die konkrete bauliche Nutzung von bestimmten Flächen innerhalb des Gebiets. Der Flächennutzungsplan stellt somit die übergeordnete Planung dar, während der Bebauungsplan die Umsetzung dieser Planung auf der Ebene der konkreten Baugenehmigungen darstellt.

Was ist eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Bauwerken erforderlich ist. Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Baubehörde erteilt, wenn das Bauvorhaben den Vorschriften des Baugesetzbuches und des Bebauungsplans entspricht.

Was passiert, wenn ich ohne Baugenehmigung baue?

Wer ohne die erforderliche Baugenehmigung baut, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach z.B. § 84 BauO NRW (Bauordnung Nordrhein-Westfalen). Das bedeutet, dass eine Geldbuße verhängt werden kann. Zudem besteht die Möglichkeit, dass die Bauaufsichtsbehörde die Beseitigung des illegal errichteten Bauwerks anordnet. In manchen Fällen kann auch ein Strafverfahren eingeleitet werden, beispielsweise wenn durch das illegale Bauvorhaben eine Gefahr für Leib oder Leben entsteht. In jedem Fall sollte man vor Beginn des Bauvorhabens klären, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist.

Was ist ein Bauantrag?

Ein Bauantrag ist ein Antrag, der bei der zuständigen Baubehörde gestellt wird, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Der Bauantrag muss alle erforderlichen Unterlagen enthalten, die für die Prüfung des Bauvorhabens notwendig sind. Hierzu zählen in der Regel Bauzeichnungen, statische Berechnungen sowie Nachweise über den Brandschutz und den Schallschutz.

Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung erteilt wird?

Die Dauer der Bearbeitung eines Bauantrags kann je nach Baubehörde und Umfang des Bauvorhabens unterschiedlich sein. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Frist für die Entscheidung über einen Bauantrag in der Regel drei Monate (z.B. § 69 BauO NRW). In komplexeren Fällen kann die Frist auf bis zu sechs Monate verlängert werden. Es empfiehlt sich, bereits im Vorfeld mit der Baubehörde Kontakt aufzunehmen und die voraussichtliche Dauer der Bearbeitung abzuklären.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein bestehendes Gebäude oder eine bestehende bauliche Anlage anders genutzt werden soll als zuvor. Eine Nutzungsänderung ist in der Regel genehmigungspflichtig und erfordert eine baurechtliche Prüfung. Beispielsweise muss geprüft werden, ob die geänderte Nutzung mit dem Bebauungsplan und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar ist.

Welche Vorschriften gelten beim Denkmalschutz?

Denkmalschutzgesetze regeln den Schutz und die Erhaltung von Kulturdenkmälern. In Deutschland gibt es sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene entsprechende Gesetze. Zu den Vorschriften zählen unter anderem die Eintragung von Denkmälern in ein Denkmalverzeichnis, die Genehmigungspflicht von Veränderungen an den Denkmälern sowie die Förderung von Maßnahmen zur Erhaltung der Denkmäler.

Was ist eine Baugenehmigungsfreistellung?

Eine Baugenehmigungsfreistellung kommt in Betracht, wenn ein Bauvorhaben bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Bei einer Baugenehmigungsfreistellung wird auf eine separate Baugenehmigung verzichtet, da das Bauvorhaben als genehmigt gilt. Voraussetzung ist, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und keine Bedenken bestehen. In Nordrhein-Westfalen sind beispielsweise bestimmte Bauvorhaben baugenehmigungsfrei gestellt, sofern sie den Vorgaben der Bauordnung Nordrhein-Westfalen entsprechen (§ 66 BauO NRW).

Was ist ein Baugrundgutachten?

Ein Baugrundgutachten ist eine Untersuchung des Baugrunds, die vor Baubeginn durchgeführt wird. Ziel des Gutachtens ist es, mögliche Risiken und Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem Baugrund aufzudecken. Hierzu zählen beispielsweise Setzungen des Bodens, Hangrutschungen oder Grundwasserprobleme. Das Baugrundgutachten bildet die Grundlage für die Planung und Ausführung des Bauvorhabens und kann dazu beitragen, spätere Schäden oder Mängel zu vermeiden.

Was sind die Voraussetzungen für die Errichtung eines Swimmingpools?

Die Errichtung eines Swimmingpools erfordert in der Regel eine Baugenehmigung. Zudem müssen bestimmte Vorschriften eingehalten werden, beispielsweise hinsichtlich des Abstands zum Nachbargrundstück oder der Sicherheitsmaßnahmen gegen das Ertrinken. In Nordrhein-Westfalen gelten hierzu die Vorgaben der Bauordnung Nordrhein-Westfalen sowie der Verordnung über Sicherheitsmaßnahmen bei privaten Schwimm- und Badebecken (Schwimm- und Badebeckenverordnung).

Was sind die Folgen einer Baugenehmigungsverletzung?

Wer ohne die erforderliche Baugenehmigung baut oder gegen die Festsetzungen im Bebauungsplan verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit oder in manchen Fällen sogar eine Straftat. Mögliche Konsequenzen sind eine Geldbuße, die Anordnung der Beseitigung des illegal errichteten Bauwerks sowie im schlimmsten Fall ein Strafverfahren. Zudem können eventuelle Schäden oder Mängel am illegal errichteten Bauwerk nicht durch Versicherungen abgedeckt sein.

Wie kann ich eine Baugenehmigung beantragen?

Um eine Baugenehmigung zu beantragen, muss ein Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden. Der Bauantrag muss alle erforderlichen Unterlagen enthalten, beispielsweise Bauzeichnungen, statische Berechnungen und Nachweise über den Brandschutz und den Schallschutz. Es empfiehlt sich, vor der Antragstellung Kontakt mit der Baubehörde aufzunehmen, um sich über die notwendigen Unterlagen und die voraussichtliche Dauer der Bearbeitung zu informieren.

Wasist die Abstandsfläche?

Die Abstandsfläche ist ein Bereich auf einem Grundstück, der von baulichen Anlagen freigehalten werden muss. Sie soll dazu dienen, dass die baulichen Anlagen einen ausreichenden Abstand zu den Nachbargrundstücken und öffentlichen Flächen haben und somit eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung gewährleistet ist. Die Vorgaben für die Abstandsflächen sind im Bebauungsplan oder in der Landesbauordnung geregelt.

Was sind die Anforderungen an den Brandschutz bei Bauvorhaben?

Beim Brandschutz geht es darum, Maßnahmen zu ergreifen, um Brände zu verhindern oder zumindest ihre Ausbreitung zu verlangsamen. Bei Bauvorhaben müssen daher bestimmte Anforderungen an den Brandschutz erfüllt werden, die in der Bauordnung und den dazugehörigen Verordnungen geregelt sind. Hierzu zählen beispielsweise die Anforderungen an die Feuerwiderstandsfähigkeit von Bauteilen, die Anforderungen an den baulichen Brandschutz und die Anforderungen an den organisatorischen Brandschutz (z.B. Fluchtwege).

Was ist eine Baubeschreibung?

Die Baubeschreibung ist ein wichtiger Bestandteil des Bauantrags. Sie beschreibt das geplante Bauvorhaben und enthält Angaben zu den Abmessungen, Materialien und Ausführungsarten der Bauteile. Zudem werden in der Baubeschreibung oft auch Angaben zu den technischen Anlagen (z.B. Heizung, Lüftung, Sanitär) gemacht. Die Baubeschreibung bildet die Grundlage für die Prüfung des Bauantrags durch die Baubehörde und ist somit ein wichtiges Dokument im Baugenehmigungsverfahren.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Baufinanzierung erfüllt sein?

Um eine Baufinanzierung zu erhalten, müssen in der Regel bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Hierzu zählen beispielsweise ein ausreichendes Einkommen und eine positive Bonität. Zudem verlangen die Banken oft ein Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten. Es empfiehlt sich, im Vorfeld ein ausführliches Beratungsgespräch mit der Bank zu führen und die konkreten Voraussetzungen abzuklären.

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